なぜ今、自社所有なのか?

カスタマープラスが自社所有拠点をなぜ展開しているか?

2008年に、【カスタマープラス】を創業し、来年で12年目に入ります。

バーチャルオフィスの運営会社は、ビルのオーナーからビルの1フロアを借りて、バーチャルオフィスを
運営しているケースが多いのですが、このケースでは、ビルオーナー様の意向で運営を続けることができ
ない事由が出てきます(ビルを建て直し等)。

カスタマープラスの運営拠点でも、同様なケースが過去にあり会員様にご迷惑をおかけしました。
なぜカスタマープラスが自社所有拠点を展開しているか、またその経緯をこのページにて詳しく
紹介致します。

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利害関係者相関図(賃貸借契約)

カスタマープラス運営拠点の閉鎖事例 その1:中央区拠点【S】

■利害関係者

建物オーナーA様/ 旧管理会社B社/ 新管理会社C社

建物オーナ様は、高齢の個人の男性でした。元気でしっかりした良い方でした。管理会社B社には、当方の会社概要・ホームページ・登記簿謄本を説明し、具体的に、どのような会社で、商売でということを説明し、賃貸借契約を結びました。

契約後、2年経過し、更新をしました。4年後も2回目の更新をしました。
6年後、3回目の更新をしました。業務も順調で、近所にお住いの建物オーナー様にも、ご挨拶を頻繁にし、良好な関係でした。

ただ、3回目の更新を終えたあとに、管理会社B社の担当者が、管理会社B社を辞めるという挨拶に来ました。そして、今後は、建物オーナーのご親族(娘さん)の管理会社C社が担当するということでした。

であれば、弊社から、現状の弊社の説明を差し上げたいと、連絡を複数回打診しましたが、結果、実現しませんでした。

最初の契約から8年が経過する直前に、突然、内容証明の文章が知らない弁護士から届きました。
『法廷措置も辞さない。出て行ってくれ』という内容でした。コミュニケーションの損失は明らかでしたが、こちらも落ち度をなかなか認められず、当方の弁護士を通じて、複数回、話し合いを持ちました。

裁判になる直前まで話し合いましたが、2年間の猶予期間をもって退去することになりました。

■カスタマープラスの所見

ビルのオーナー様の代替わりで、管理会社の考え方が変わってしまった事例でした。
バーチャルオフィスは法律に一切、触れるようなビジネスではありません。自信をもって説明をし、理解をしてもらっていた自負もあります。ただ、8年の時間を過ぎ、周囲も変節します。2020年のオリンピックを控え、東京はどんどん変わっていきます。
この拠点の閉鎖の悔しさが、弊社を自社で保有し自社で運営する安定した会員様に安心を与えられる拠点作りのバーチャルオフィスを目指すきっかけになりました。

カスタマープラス運営拠点の閉鎖事例 その2:渋谷区拠点【X】

■利害関係者

旧管理会社A社/ 建物オーナーB社/ 新管理会社C社

カスタマープラスは、管理会社A社を通じて、建物オーナーB社と、賃貸借契約を結びました。
その際、登記簿謄本と会社案内書とHP(写し)を提出し、建物オーナーB社にも弊社オフィスに来社いただきました。弊社の業態は理解され普通賃貸借契約が締結されたと認識していました。

2年後の更新タイミングで、管理会社A社より、『建物オーナーB社はカスタマープラス社のビジネス内容のことを快くおもっていないようだ』という伝言がありました。

管理会社A社経由で、弊社の運営姿勢と、業態理解を再度もとめて、説明をし建物オーナーB社に伝えて頂きました。
結果、契約更新も出来ましたので、建物オーナーB社側も弊社の姿勢を理解していただけたのかと安心をしていました。

さらに次の2年後の契約更新も問題なく行われました。

最初の契約から数年が経ち、建物オーナーB社より管理会社をA社からC社変更した旨の連絡がありました。
弊社は、これまで管理会社A社にしてきた同様の説明(弊社の運営体制・管理体制)を新・管理会社C社にも再度行いました。

正直な気持ちとしては、これまでの経過を理解して頂いていたので管理会社A社とは信頼関係が築けていましたが、新たに建物管理会社C社とも信頼関係を築く努力が必要だとの認識でした。

翌年、建物オーナーB社から次回以降の更新はしないと連絡が管理会社C社経由で連絡が入りました。

管理会社C社に訪問し、これまでの経緯を再度しっかり説明しましたが、建物オーナーB社は交渉人として弁護士をたて、退去訴訟を前提とした内容証明文章を弊社側に送ってきました。弊社側も弁護士をたて、交渉を
重ねました。交渉の過程で、当方の弁護士の裁判の結果情勢は、『裁判所に判断を委ねた場合、判決の結果予想は五分五分です。万一、結果がカスタマープラス側の負けになった場合は、即日退去になります。』という
ことでした。

結果五分五分の判断理由は、当方の弁護士の経験則によるものでしたが、契約経過と現状から考えると、双方の言い分も理解でき、双方悪質性もないという場合、裁判所は、判決を出す前に、一定期間の猶予をもって
退去を勧める(いわゆる和解勧告)ことが多いということ。そのうえで和解を受け入れず、裁判で黒白の結果を求めた場合でも勝てる確率が100%ではない。という趣旨でした。

弊社としては、もちろん経過を考えれば、勝てると考えていましたが、万が一でも負けることがあれば、意味することは、『即日退去』であり、会員様にも、いきなり『本日で閉鎖です、すぐ出てください。カスタマープラスも本日で退去します。』という案内をしなければなりません。それはリスクが大きすぎると判断しました。普通賃貸借契約を結べば借家側が強いという認識は持っておりましたし、当方の弁護士もそれは認めておりましたが、裁判になってしまった場合は、どうしても100%の勝訴の結果は確信をもって予想することはできない。ということでした。

そこまでのリスクを弊社が負うのは危険すぎると考えました。また、仮に、裁判で勝ったとしても、これだけ建物オーナーB社側と確執が表面化してしまった為、その後も良い関係でサービス運営は厳しいということも
判断の一つでした。借りている側は、運営上、多くの制限があり、何につけても貸主(今回は、建物オーナーB社)の承諾を必要とします。その信頼関係が壊れてしまったら多くの不便と支障が今後のサービス運営に出て
くることは予想できましたので、双方折り合える最⾧の猶予期間を持って退去に至りました。

■カスタマープラスの所見

⾧年、建物オーナー様に対して、影響力を持っていた管理会社Aさんが、高齢で引退することになり、管理会社C社に変更しました。管理会社が変更になって以降、建物オーナーB社は、高圧的になり、関係性が悪化しました。
契約上は、⾧年の実績もあり、弊社としての落ち度はなかったと今は考えています。
しかし、建物オーナーとの信頼関係が崩れると、バーチャルオフィス運営は、破綻します。
【建物オーナーとの良好関係は、未来永劫ではない】と痛感しました。

カスタマープラス運営拠点の閉鎖事例 その3:新宿区拠点【W】

■利害関係者

建物オーナーA社

こちらの拠点も通常通り、会社概要と業務内容(サイトURLを含む)を開示し審査を通過した後に、建物オーナーA社と賃貸借契約を結びました。すでに他のオフィスを運営しておりましたので、会社URLを見てもらうことで十分理解いただけると考えていました。もちろん、弊社の事業概要、登記簿謄本、これまでの活動などを説明差し上げ、契約を結びました。

契約してから2年後、建物オーナーA社から、弊社に直接、『カスタマープラスの会員企業さんに本ビルにて法人登記をしてもらいたくない』という意向が伝えられました。1か所の住所に対して、複数の会員様の名前が列挙される(インターネット上で)現実に、不安を募らせたという事でした。
バーチャルオフィスという性格上、会社登記を許すために、当該会員様のURLが同じ住所になる現実はあります。

建物オーナーA社に、弊社の運営体制や管理体制の理解を求め、数回の協議を重ねた結果、『新規募集をしない条件であれば継続もやむなし』という回答を得ました。運営上のトラブルも一切ありませんでしたので、残念でした。会員様からは、『法的措置を取り、対抗できないのか?』といった質問もきました。当然、弊社の顧問弁護士には複数回、事情を相談し、訴訟の検討もしました。しかし、バーチャルオフィスの運営上、多くの場合、
建物オーナーの十分な理解がなければ、本当に大変です。会員様にも迷惑が掛かります。
サービスの品質が落ちてしまうのです。

新規募集が出来ない状態のままその後、数年間、継続契約してまいりましたが、対象拠点の会員様も減り続け、対象拠点の経営赤字を他の拠点で埋めるには限界になったことで閉鎖を決断致しました。

当該拠点の会員様には、十分な移転または解約の告知期間を設定し、驚かれた会員様も当然いましたが丁寧な説明と経緯説明を差し上げ、社内他拠点の移転・解約となりました。

■カスタマープラスの所見

カスタマープラスは、契約時にバーチャルオフィスの業務内容(住所の利用)を説明し、契約を結んでいます。建物オーナーは、ネット上に複数の会社の存在が、出てくるようになるとは考えて
いなかったようです。きちんと説明してもバーチャルオフィスという業態を完全には理解してもらえず、結果、一つの不安材料が増大し、運営会社への不信に繋がったようです。

【建物オーナー様には、バーチャルオフィスの本当の意味は伝わるわけがない】これが本音です。

賃貸ビルは危険(東京の再開発事情)

■都心部の再開発ラッシュ

東京では2020年のオリンピックを控え、新国立競技場や選手村の再開発が進んでいます。
また老朽化したオフィスビルの建て替えなども至る所で行われ、さながら建設ラッシュの様相を呈しています。
東京オリンピックが開かれる2020年を目安にした再開発事業が多いのですが、東京オリンピック後も様々な再開発プロジェクトが進行しています。渋谷エリアなどは2027年まで再開発が続きます。

いつ再開発に巻き込まれてもおかしくない状況です。

■変わるオーナー環境

このような再開発ラッシュに伴い、地価も上がりビルオーナーの環境も変化しています。
下記は、地域別基準地価の変動率の推移です。

〇2017年基準地価地域別対前年平均変動率の推移

  住宅地 商業地
平成28年 平成29年 平成28年 平成29年
東京都 1.6 1.9 4.2 5.0
東京都区部 2.7 3.3 4.9 5.9

<国土交通省「平成29年都道府県地価調査」>

国土交通省が発表した2017年の基準地価によると、東京都の地価は住宅地で1.9%、商業地で5.0%の上昇しています。
マンション価格も上昇傾向にあり、首都圏で発売された投資用マンションは、2016年1~6月には2,754万円で前年比45万円(1.7%)の上昇、平方メートル単価は111.3万円で同5.5万円(5.2%)の上昇となっています。

このように地価が上がっている状況では、オーナーによる所有建物の売却など、移転リスクが高まります。

自社所有拠点のメリット

カスタマープラスでは、あらゆるリスクを検証した結果、最大のリスクは、ビルの取り壊しなどでの移転など、自社でコントロールできないところに絞られました。
今後、より安心して⾧期的に安定したサービスを提供するには、貸借で拠点となるスペースを契約するのではなく購入するという結論になり、自社所有拠点を展開しております。

現在、【日本橋タワー(自社ビル)】、【渋谷タワー(自社ビル)】、【青山プレミアム(自社区分所有)】、【新宿3丁目プラス(自社区分所有)】の4拠点ございます。

メリット1:運営会社自らがオーナーとなることで、より⾧期的な安定した運営が可能

■通常の賃貸借契約の場合

※運営会社が、退去する場合、会員様も同様に退去しなければなりません。
移転に伴うコストも馬鹿になりません。

移転登記を行う場合、下記費用が発生します。

また、名刺の変更や、税務署、年金事務所等の公的機関への変更手続きも必要です。

■自社所有の場合

メリット2:許認可申請先の住所として利用できる

通常、バーチャルオフィスやレンタルオフィスでは、旅行業等の許認可申請ができません。
許認可申請先(役所等)から、申請時に必要書類として賃貸借契約書が求められます。
賃貸借契約書が用意できない場合は、物件オーナーが発行する【使用許諾書】を求められます。
通常、バーチャルオフィスやレンタルオフィスの運営会社は、このような書面を用意することができないケースが多く、申請自体ができないのが現状です。

しかしカスタマープラスでは、都内に自社所有拠点が4拠点あります。
申請先として弊社の自社所有拠点を選択頂いた場合、事業所の要件を満たす【使用許諾書】が発行できる為、申請が可能になります。
実際、【第一種動物取扱業】【第三種旅行業】【旅行業者代理業】【旅行サービス手配業】などの、申請先として利用されています。

許認可申請関連業務の方はこちら

メリット3:士業の住所として利用できる

カスタマープラスでは、行政書士・税理士・弁護士・建築士など、数多くの士業の方が会員として在籍されています。【使用許諾証】が発行できる自社所有拠点が人気です

バーチャルオフィスを士業の住所として使えるの?

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自宅を登記先住所にしてはいけない5つの理由 詳細はコチラ

カスタマープラスの自社所有拠点

  日本橋タワー 渋谷タワー 新宿3丁目プラス ⻘⼭プレミアム
所有形態 自社ビル(5階建) 自社ビル 区分所有 区分所有
最寄駅 東日本橋駅 幡ヶ谷駅 新宿3丁目駅 ⻘⼭⼀丁目駅
広さ 約23㎡/各フロア 約21㎡ 約10㎡ 約16㎡
収容人数 6名/各フロア(2-4F) 10名 4名 4名
写真・レイアウト
利用可能時間帯 平日・土日 9-23時 平日・土日 9-23時 平日・土日 9-23時 平日・土日 9-23時
住所表示 東京都中央区東日本橋○丁目・・■■ビル●F 東京都渋谷区幡ヶ谷○丁目・・■■ビル 東京都新宿区新宿○丁目・・■■ビル●●号 東京都港区南⻘⼭○丁
目・・■■ビル●●号
住所利用
(登記含)
可能 可能 可能 可能
使用許諾証明書 発行可能 発行可能 発行可能 発行可能
許認可申請
(実積)
第三種旅行業・旅行サービス手配業・建築設計事務所・建設業許可申請 実績有 動物取扱業
(第一種) 実績有
探偵事務所実績有 動物取扱業
(第一種) 実績有
管轄法務局 東京法務局(中央区・千代田区・文京区) 渋谷出張所(渋谷区・目⿊区) 新宿出張所(新宿区) 港出張所(港区)
管轄税務署 日本橋税務署 渋谷税務署 四谷税務署 麻布税務署

※許認可申請について
許認可申請には、申請にあたり条件が設定されているケースがありますので、事前に管轄機関に
問合せして頂くことをお勧めします。(古物申請先住所としては利用できません)

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自宅を登記先住所にしてはいけない5つの理由 詳細はコチラ

カスタマープラスの方向性

現在の東京の再開発事情やオーナー環境を踏まえ、今後、賃貸借契約での出店は致しません。

自社所有でのみ出店を行ってまいります。

また、現在の賃貸ビルも、既存会員様に迷惑が掛からない十分な告知期間を持って将来的には閉鎖する方向です。